スマート変更登記とは 2025年4月21日から法務局が不動産の変更登記
2026年４月から法人・個人とも不動産の所有者の氏名や住所の変更登記（住所等変更登記）が義務化されるのに先立ち、法務省は2025年4月21日から、個人向けに、事前に手続きを済ましておけば法務局で住所等変更登記をする「スマート変更登記」を始めます。住所等変更登記の義務化のポイントから、スマート変更登記の手順まで紹介します。
スマート変更登記とは 不動産の住所等変更登記の義務化前に実施
近年、相続登記がされないまま放置されたり、登記されている所有者の住所が変更されても登記が更新されなかったりしています。このため、所有者不明土地が占める割合は、全国のうち九州の大きさにも匹敵するともいわれており、社会問題となっています。
法務省の公式サイトによると、2026年4月1日から、不動産登記法の改正により、不動産の所有者は住所や氏名・名称の変更日から２年以内に変更登記をするよう義務付けられます。
正当な理由がないのに申請を怠ったときは、５万円以下の過料となるおそれがあります。
所等変更登記の義務化は2026年4月1日に施行されますが、施行日より前に住所等を変更した場合でも、変更登記をしていない場合には義務化の対象となり、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。
こうした住所等変更登記の義務化を前に、簡単な申出を１回しておけば、法務局で住所等の変更を確認して登記をしてくれる「スマート変更登記」が個人向けには2025年4月21日から始まります。
スマート変更登記の利用方法
スマート変更登記は、個人と法人の場合で手続きが分かれます。
個人の場合
「検索用情報の申出」をすることで、スマート変更登記が利用できます。申出後に住所や氏名の変更があった場合は、法務局で住所等の変更の事実を確認して、本人の了解を得た上で、法務局が変更登記をします。
検索用情報の申出をした後の変更登記までの流れは以下の通りです。
- 法務局が定期的に住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認
- 住所等に変更があった方に対し、変更登記をしてよいかを確認するメールを送信
- 変更登記をしてよい旨の回答があった方について、順次、変更登記
2025年4月21日より前に所有権の名義人となっている場合の申出方法は「かんたん登記申請」のページから、「検索用情報の申出」の手続を選択し、所有者の生年月日、メールアドレス、不動産の地番等の情報を入力することで、Web上で申出ができます。
2025年4月21日以降に所有権の名義人となる場合の申出方法は、登記の申請書に、新たに所有者の氏名、住所に加え、氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレス等を併せて記載して申請することで申出ができます。
詳細は、法務省の公式サイトで確認してください。
法人の場合
法人も会社法人等番号の登記をすれば、スマート変更登記が利用できます。会社法人等番号の登記がされた後に本店・主たる事務所の住所や会社・法人の名称に変更があった場合、法務局で住所等の変更の事実を確認して、法務局が登記をします。
会社法人等番号の登記がされた後の職権登記までの流れは以下の通りです。
- 商業・法人登記上で住所等に変更があった都度、不動産登記のシステムに通知
- 上記通知を受けて、順次、不動産登記上の住所等の変更登記
2024年4月1日より前に所有権の名義人となっている場合の登記の方法は、オンラインまたは書面により「会社法人等番号の申出」をすることで、会社法人等番号が登記されます。詳しくは法務省の公式サイトで確認してください。
2024年4月1日以降に所有権の名義人となる場合の登記の方法は、登記の申請書に、新たな所有者の名称、住所に加え、会社法人等番号を併せて記載して申請することで会社法人等番号が登記されます。
詳しくは、法務省の公式サイトで確認してください。
海外に居住する個人・会社法人等番号のない法人の対応
海外に居住する個人・会社法人等番号のない法人は、法務局で住所等の変更の事実を確認できないため、住所等に変更があったときは、変更登記の申請をする必要があります。
「かんたん登記申請」のページから、「登記名義人の表示変更の登記申請」の手続を選択し、画面上の案内に従い、所有者の方の住所等の情報や、名義人となっている不動産の地番等の情報を入力することで申請ができます。あらかじめ電子証明書を準備する必要があります。
相談先の注意点
住所の変更登記等の権利に関する登記について、申請手続の代理や法務局に提出する登記申請書等の書面の作成を業務として行うことができるのは、司法書士及び弁護士に限られていますので注意してください。
